Зачем нужен «эксклюзивный договор» и представитель при сделках с недвижимостью?

   Зачем нужен «эксклюзивный договор» и представитель при сделках с недвижимостью?

obrazcidogovorov Вы решили  продать или обменять одну из самых дорогих и значимых для человека вещей — свою недвижимость!  Как это сделать выгодно и правильно Вы сомневаетесь. В этом случае у вас есть два возможных  варианта.

Первый — самостоятельно идти на рынок, чтобы заниматься торговлей, тратить свое драгоценное время на изучение спроса и предложения для формирования объективной стоимости своей недвижимости, ездить в неудобное для Вас время на показы, отвечать на телефонные звонки отвлекаясь от работы,  собирать документы, а они в каждом отдельно взятом случае индивидуальны и порой оказывается, что процесс  их получения утомительный и затяжной.

Второй — обратиться к тем,  для кого это занятие — работа, ежедневный труд, оточенный до мелочей, то есть в профессиональную компанию, будь то юридическая, риэлтерская или другая,  в сферу деятельности которой входят сделки с недвижимостью (название значения не имеет). О профессионализме и ее статусе Вы можете узнать из рекламы, от знакомых которые уже обращались в ту или иную компанию, ну и естественно в самой компании пообщавшись с ее сотрудниками, изучив их документы и сертификаты.

Какой из вариантов предпочесть — дело хозяйское. Но сейчас многие солидные люди и компании занимающиеся недвижимостью,  предпочитают работать друг с другом  заключив эксклюзивный договор.

Так что же такое  Эксклюзивный договор!?

  Эксклюзивный договор —  двустороннее письменное соглашение, которое заключается между продавцом и компанией. По договору, продавец поручает продажу своей недвижимости одной компании и доверяет предоставлять свои интересы ее представителю или самой компании, на рынке недвижимости. В свою очередь, компания после подписания такого договора обладает эксклюзивным правом обслуживания этого клиента и поиска покупателя на его недвижимость, а при необходимости правом подбора встречного варианта покупки недвижимости.

   Какие преимущества имеет такой договор для клиента?

  1. Экономия времени. Обращаясь в несколько агентств, Вы тратите свое время и нервы, объясняя и сообщая множеству агентов одну и ту же информацию. Вам придется отпрашиваться с работы, чтобы показать «товар» и это без какой-либо гарантии, что время и силы окажутся затраченными не впустую. Поручив продажу только одному специалисту, Вы экономите свое время, силы, а главное увеличиваете шансы выгодно продать или обменять свою недвижимость. Сотрудник компании  станет искать подходящую недвижимость для Вас или искать выгодного покупателя целенаправленно, а не между делом, как для клиентов без такого договора.
  2. Защиту от криминала. Подавая информацию в несколько агентств, Вы рискуете стать жертвой обмана и противозаконных действий. Вы же не знаете, какой агент и с какой целью может прийти к Вам на просмотр. Своего же агента Вы знаете в лицо, знаете чем он занимается, где работает тем самым Вы уменьшаете количество рискованных контактов.
  3. Защиту Ваших экономических и правовых интересов. Оформив отношения эксклюзивным договором с компанией, клиент может рассчитывать на получение необходимой консультации по всем вопросам, связанным с продажей (покупкой) недвижимости, проведение проверки «юридической чистоты» сделки и самой недвижимости. Ему будут обеспечены консультации и юридическая поддержка, в том числе при составлении договора купли-продажи. Оказано содействие в нотариальном оформлении договора и передаче документов на государственную регистрацию.
  4. Реальную оценку недвижимости и лучшую ориентацию на рынке недвижимости. Оценку недвижимости невозможно произвести, не имея должного опыта. Сотрудники компании, куда Вы обратитесь, проведут маркетинговый анализ и реально оценят недвижимость. Ведь от этого зависит срок реализации и затраты по сделке. Продавцы, как правило, стараются продать свои объекты подороже.  Но если цена завышена, найти покупателя крайне сложно. В данном случае,  специалисты компании  анализируют подобные объекты недвижимости, осматривая и выявляя их преимущества и недостатки. Это очень специфичная и трудоемкая работа, однако она позволяет не только реально оценить  недвижимость, но и выявить для покупателя его достоинства по сравнению с аналогичными вариантами.
  5. Реальную рекламную компанию. При эксклюзивной рекламе объекта охватывается максимальное число информационных ресурсов. Компания в кратчайшие сроки распространит информацию о Вашей недвижимости среди коллег и по своим информационным каналам , при необходимости размести рекламу в газетах и журналах, расклеит и разбросает по почтовым ящикам объявления. Зная, что есть эксклюзивный договор, компания будет  вкладывать свои денежные средства и проводить целеную рекламную компанию Вашего  объекта недвижимости направленную на его реализацию. Без договора тратить деньги на Вашу рекламу никто не будет. Объект будут предлагать по остаточному принципу.
  6. Реальную ответственность за предоставляемые услуги. Уважающая свой имидж компания, желающая  долго работать будет стараться максимально исполнить взятые на себя обязательства по эксклюзивному договору.  Вы получите: конфиденциальность условий соглашений или договора купли-продажи, информации о владельцах и времени проведения сделки, организацию и проведение переговоров между продавцом и покупателем, согласование сроков и порядка оплаты,  подготовку  документации для сделки купли-продажи недвижимости, оформление договора купли-продажи, регистрацию права собственности.  Юристы, служба безопасности, руководители отделов, агенты и другие специалисты заинтересованы в успешном и скорейшем осуществлении сделки и обеспечат многоуровневый контроль за всеми этапами ее прохождения.

   Условия заключения эксклюзивного договора

   Одно из главных условий эксклюзивного договора  — клиент предоставляет оригиналы правоустанавливающих документов на свою недвижимость, а в последствии оставляет их или копии в компании  на ответственное хранение на срок действия договора. При этом компания обеспечивает их сохранность.  Компания же таким образом получает гарантию того, что за время срока действия договора не зря потратит свои деньги и время. Впрочем, никто не вправе принудить кого-либо против его воли отдать документы на жилье.

  Что должно быть в договоре

Как правило, договор содержит несколько разделов, касающихся как непосредственно предмета договора, так и взаимной ответственности сторон, порядка расчетов, разрешения споров и т.п.

Обязанности сторон.

Как правило,  компания или агентство обязуется приложить максимум усилий, чтобы совершить сделку с недвижимостью на самых выгодных для клиента условиях. Договор заключается на определенный срок для выполнения условий договора.

Агентские проценты  могут составлять от 2-5 процентов от суммы сделки или равняться разнице между суммой, которую определил продавец, и той, которую заплатил покупатель. Но нередко размер вознаграждения зависит от того, как стороны договорятся. Указываются также расходы по сделке (кто несет расходы по сбору документов, регистрации договора, регистрации права собственности и т.д.).

Досрочное расторжение

Возможно, если в договоре предусмотрены основания для досрочного расторжения. Это может быть форс-мажор, согласование сторон и т.п. При расторжении договора по неуважительной причине на «провинившуюся» сторону налагаются штрафные санкции, которые прописываются в договоре. Клиент вправе расторгнуть договор об оказании услуги в любое время, уплатив компании или агентству часть цены договора пропорционально объему оказанной услуги. Кроме того, ему придется возместить расходы, произведенные в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены услуги (ст. 32 закона РФ «О защите прав потребителей»). Таким образом, если сделка не состоялась по вашей вине или вы в одностороннем порядке отказались от выполнения взятых обязательств, то придется компенсировать компании или агентству все понесенные им расходы. В некоторых случаях нужно будет еще и дополнительно оплатить оказанные услуги. Все это тоже предусмотрено законом.

Если компания или агентство не выполняет какие-то условия договора, помните, что закон на вашей стороне. Прежде всего закон «О защите прав потребителей», под который подпадают и компании оказывающие услуги в сфере недвижимости как посредники. И если эти услуги не исполнены или ненадлежащего качества, клиент имеет право потребовать уменьшения выплаты комиссионного вознаграждения или каких-то иных компенсаций, может предъявить иск.

   Заключение эксклюзивного договора не является обязательным условием работы с  компанией, клиент в праве отказаться от него. Однако, практика показала, что эксклюзивный договор  — самый эффективный, выгодный и быстрый инструмент продажи недвижимости. Если вы пока не готовы к заключению эксклюзивного договора, то никто Вам не будет навязывать такую форму работы. Однако через некоторое время Вы почувствуете, что продажей Вашей недвижимости занимаются «между делом».  Работая по эксклюзивному договору, Вы получите все преимущества перечисленные  выше и продажу Вашей недвижимости  в самые кратчайшие сроки и с наилучшими для Вас условиями.

    Если Вы хотите продать или обменять Вашу недвижимость и у Вас есть желание заключить договор,  приглашаем Вас.

   Если Вы все еще не определились, ничего страшного, мы будем рады Вам тоже.